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Chiffres-clés :

BANCAIRE - IMMOBILIER - FISCAL - SOCIAL

Loi portant engagement national pour le logement (E.N.L.) du 13/07/2006

Ce texte a pour but de remédier à la crise actuelle du logement, d’une part en développant l’offre de logement et d’autre part en garantissant la protection de l’acquéreur ou de l’occupant d’un logement. Sans relater l’ensemble des dispositions de ce texte volumineux,  voici les principales :

-         Modification de règles d’urbanisme : Elargissement du champ d’application du droit de préemption urbain, majoration du COS pour les programmes comportant au moins la moitié de logements sociaux, renforcement des sanctions pour le respect des obligations de réalisation de logements sociaux, réquisition de logements vacants désormais applicables à toutes les communes.

-         Dispositions favorisant l’accession à la propriété : Création de SCI d’accession progressive à la propriété (art. L 443-6-2 du Code de la construction et de l’habitation), élargissement de l’objet du PERP à l’acquisition de la résidence principale.

-         Développement de l’offre locative privée à loyers modérés :

1.      Dispositif fiscal « Borloo Populaire » : permet un amortissement du bien acquis dans le cadre du logement locatif de 65% sur 15 ans et autorise une déduction fiscale de 30% des revenus locatifs du bailleur si celui-ci loue à des locataires modestes.

2.      Dispositif « Borloo ancien » : Par décret n°2006-1200 du 29/09/2006, le dispositif « Besson » a été remplacé par le dispositif « Borloo ancien » crée par l’article 39 de la loi Rappelonsqu’il offre une déduction de 30% ou de 45% en faveur des logements donnés en location dans le cadre d’une convention avec l’ANAH.

-         Mesures de protection de l’occupant du logement :

1.      Prise en compte des risques naturels en instaurant des règles de contrôle technique obligatoire dans les zones à risques et des règles de construction spécifiques contre les risques sismiques et cycloniques.

2.      Mise en place d’un dossier de diagnostic technique (DDT) et obligation de faire établir un état de l’installation intérieure d’électricité en cas de vente d’un immeuble d’habitation construit depuis plus de quinze ans.

3.      Habitat insalubre : L’ordonnance n°2007-42 du 11/01/2007 instaure une solidarité entre les propriétaires de logements déclarés insalubres ou dangereux et leurs acquéreurs successifs d’une part et entre les exploitants successifs de fonds de commerce situé dans l’immeuble frappé d’un arrêté de police d’autre part. Ces dispositions permettent d’éviter que les mutations successives de biens insalubres ou dangereux laissent sans débiteur solvable la personne publique créancière (substitution de l’Etat ou de la commune en cas d’habitat insalubre mettant en péril la sécurité des occupants).

4.     Mise en place d’un régime propre à la vente d’immeubles à rénover codifié aux articles L262-1 à L262-11 du Code de la construction et de l’habitation qui ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation et mixtes. Il se calque sur le principe de la vente d’immeuble à construire c’est-à-dire que le vendeur transfère à l’acquéreur la propriété du sol et des constructions existantes. L’acquéreur devient propriétaire des ouvrages à venir a fur et à mesure de leur exécution.

5.     Suppression de la distinction délai de rétractation/délai de réflexion : le régime est unifié : seul subsiste le délai de rétractation et celui s’applique désormais aux actes sous seing privés et aux actes authentiques.

Loi SRU du 13/12/2000

-         Elargissement de l’obligation de 20% de logements sociaux : Le Sénat a adopté le 31/01/2007 un amendement visant à étendre le champ d’application de la loi SRUqui impose aux communes de construire 20% de logements sociaux. Il étend cette obligation à 250 communes supplémentaires puisqu’elle concerne désormais non seulement les agglomérations de plus de 50.000 habitants mais aussi les membres d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) de plus de 50.000 habitants.

Vente à la découpe

-         La loi n°2006-685 du 13/06/2006 prévoit désormais que la vente en bloc d’immeubles à usage d’habitation ou mixtes contenant plus de dix logements est soumise au droit de préemption du locataire. Ce droit de préemption s’ajoute à celui existant en cas de vente au détail d’un logement suite à une division d’immeuble ou en cas de congé pour vendre.

Baux d’habitation

-         Interdiction de louer un logement en sous-sol : le Conseil d’Etat interprète l’article L43 du Code de la Santé publique pour interdire au bailleur de louer un logement situé en sous-sol même si celui-ci est pourvu d’ouvertures sur l’extérieur car celles-ci ne font pas perdre la qualité de sous-sol (CE, 27/07/2005 n°25944).

-       Abandon du logement sans préavis du locataire : un bailleur qui souhaite reprendre le logement alors même que le locataire l’a quitté clandestinement et sans préavis est tout de même tenu de respecter la procédure judiciaire en obtenant du tribunal un titre exécutoire ordonnant l’expulsion et en faisant signifier par l’huissier un commandement de quitter les lieux au locataire (Rép. Min. n°57475 JOAN 6/09/2005).

-         Garantie des risques locatifs : mise en place début 2007 par Jean-Louis Borloo, elle est destinée à favoriser l’accès et le maintien dans leur logement locatif des ménages ayant de faibles revenus et garantir le paiement des loyers auprès des propriétaires. Elle indemnise les propriétaires en cas d’impayés du locataire avec une prise en compte de 24 mois maximum d’impayés de loyers. Elle est financée par le 1% logement et l’Etat en complément des assurances déjà existantes.

Logement opposable

-       Le parlement a voté définitivement le 22/02/2007 la création d’un droit au logement opposable destiné à garantir aux personnes les plus vulnérables la possibilité de disposer d’un logement décent. Six catégories de demandeurs prioritaires pourront prétendre à un logement à partir du 1^er décembre 2008 et notamment les personnes sans domicile, celles logées dans des locaux insalubres, celles ayant beaucoup d’enfants mineurs ou présentant un handicap. Au 1^er janvier 2012, le recours est étendu aux autres personnes éligibles au logement social.

Copropriété

-         Adaptation des règlements de copropriété : Prolongation du délai imparti pour procéder à l’adaptation des règlements de copropriété imposé par la loi SRUsoit jusqu’au 13/12/2008 (article 94-1 loi ENL modifiant l’article 49 de la loi du 10/07/1965).

-         Frais de mutation réclamés par le syndic : la loi ENL, dans son article 90, précise que les frais engendrés par la fourniture d’un état daté par le syndic en cas de mutation d’un lot de copropriété est à la charge du vendeur.

-         Résidence-services : La loi a permis que ce type de résidences destinées aux personnes âgées et incluant des services soient créées dans le cadre du statut de la copropriété (articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10/07/1965 sur la copropriété).

-         Comptabilité de la copropriété : La loi SRUa imposé aux copropriétés de tenir une comptabilité en règle. Maintes fois reportée, l’entrée en vigueur est au 1^er janvier 2007.

-         Frais de relance : les frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de ses créances s’imputent désormais sur le compte individuel du copropriétaire débiteur (nouvel article 10-1 de la loi du 10/07/1965).

Environnement

Récapitulatif des documents constituant le dossier de diagnostic technique des bâtiments en cas de mutation et/ou location :

Autre diagnostic en prévision

Détecteurs de fumée : Le Sénat a adopté le 25/01/2007 une proposition de loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les immeubles d’habitation. Cette installation serait à la charge du propriétaire et non de l’occupant des locaux. La proposition de loi entrera en vigueur dans les cinq ans à compter de sa date de publication.

Installations classées

-         Remise en état des sites pollués : Le décret n°2005-1170 du 13/09/2005 prévoit que désormais, l’exploitant du site doit, préalablement à la vente de celui-ci, mettre le site d’installation dans un état tel qu’il permette un usage futur déterminé par l’exploitant, le maire ou le propriétaire du site. Jusqu’à présent, les prescriptions de remise en état des sites ne prenaient pas en considération l’usage futur du site. C’était alors à l’utilisateur ultérieur de faire des travaux en fonction de l’utilisation qu’il allait en faire.

-         Obligation d’information en matière de sites pollués : Deux arrêts de la Cour de Cassation sont venus préciser l’obligation d’information prévue par l’article L514-20 du Code de l’environnement, le dernier en date du 12 janvier 2005 (Cass. 3è civ. 12/01/2005, Commune de Dardilly) : le vendeur est tenu d’informer par écrit l’acquéreur de l’existence passée d’installation sur un site quand bien même il serait établi que l’acquéreur avait parfaite connaissance du passé du site. A défaut d’information complète, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente, la restitution d’une partie du prix ou la remise en état aux frais du vendeur.

Urbanisme - Construction

-         Retard de livraison : un arrêt de la Cour de Cassation vient rappeler que la clause pénale prévue dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement en cas de livraison en retard d’un immeuble s’applique même s’il n’est pas fait état d’un préjudice causé aux acquéreurs du bien. (Cass. 3è. Civ 20/12/2006).

-         Accessibilité des personnes handicapées : en application de la loi du 11/02/2005 sur l’égalité des chances, le décret n°2006-555 du 17/05/2006 prévoit qu’à compter du 1^er janvier 2007, les constructions neuves d’immeubles d’habitation ou d’établissement recevant du public devront permettre à toute personne handicapée d’y accéder et de bénéficier des prestations offertes dans des conditions adaptées. A l’achèvement des constructions, une attestation de respect des règles d’accessibilité sera établie par l’architecte et adressé aux autorités qui ont délivré le permis de construire.

-         Concernant les bâtiments anciens, ces nouvelles normes devront être appliquées en cas de réhabilitation importante sauf en cas de dérogations accordées par le Préfet.

-         Autorisations d’urbanisme : L’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 portant réforme des autorisations d’urbanisme reporte son entrée en vigueur au 1^er octobre 2007. Nous reviendrons plus précisément sur cette réforme mais précisons dès à présent qu’elle prévoit des procédures de demande d’autorisation de construire regroupée, des délais d’instruction garantis, une plus grande responsabilité des architectes et des constructeurs.

-         Nouveau statut de La Défense : le Parlement a adopté le 7 février 2007 une proposition de loi visant à créer un établissement public de gestion du quartier de La Défense permettant ainsi de gérer les espaces et ouvrages publics ainsi que les services d’intérêt général du quartier. L’EPIC sera financé par les collectivités territoriales qui en sont membres et par les diverses ressources qu’il sera en mesure de générer. L’EPAD jusqu’alors son organe de gestion, ne dispose d’aucune ressource fiscale.

Chiffres : indice de référence des loyers

(1) L'indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 18 janvier 2006 pour les valeurs du 1er trimestre 2000 au 3ème trimestre 2005 inclus.